相続登記がまだの実家、解体を頼める？【フローチャート】
相続登記前でも解体の見積もりを頼める？見積相談・契約・着工と、解体後の建物滅失登記、土地の相続登記を分けて説明します。親の名義のままの実家について、工事と手続きの確認順をフローチャートで確かめましょう。
司法書士行政書士宅建士
「実家を解体したいけれど、登記は亡くなった親の名義のまま」。先に名義を変えないと、見積もりさえ頼めないのかな、と迷っていませんか。
名義の変更や家族との話合いが済んでいなくても、今の状況からお聞かせください。司法書士・行政書士と一緒に、見積もりを相談する時期と、契約・着工までに確かめることを整理していきましょう。相続登記や解体後の手続きも、まとめてご相談いただけます。
相続登記が終わっていなくても、解体の見積もりは相談できます。契約・着工の前には、建物の所有関係、必要な同意、契約する権限などを確認しましょう。登記がまだという理由だけで一律に判断せず、工事と手続きの順番を一緒に考えていきます。
今の状況を電話で相談する親の名義のままでも、見積もりを頼める？
費用の目安や撤去する範囲を相談することはできます。見積もりを取ることと、解体を契約して工事を始めることは、分けて考えましょう。
相続によって土地や建物を取得したことを登記する手続きが、相続登記です。相続が始まると、登記名義を変える前でも、亡くなった方の財産は相続人が引き継ぎます。ただ、誰が建物を取得したか、誰が工事を頼めるかは、戸籍や遺言、遺産分割の内容などを確認する必要があります。
「登記がまだなので、見積もりも頼めないと思っていた」という方も、そのままお話しください。家の場所や残っている荷物、解体したい範囲を伺い、どんな確認が必要かを一緒に考えます。敷地に入る現地調査は、入ってよい権限や、住んでいる人・使っている人の状況を確認して調整します。
| 段階・手続き | 主に確かめること |
|---|---|
| 見積もりの相談 | 建物の場所や状態、撤去したい範囲、家財の処分。相続登記がまだであることも伝える。 |
| 工事の契約 | 現在の所有関係、必要な同意、契約者の権限、作業範囲、費用や支払いの条件。 |
| 着工 | 同意や契約条件の確認に加え、家財の処理、石綿の事前調査、必要な届出などの準備。 |
| 建物滅失登記 | 登記された建物がなくなったことを記録する手続き。申請する人、必要書類、申請期限。 |
| 土地の相続登記 | 土地を誰が取得したかを登記する手続き。解体とは別に期限があり、工事の相談と並行して確認する。 |
解体の見積もりと、土地の相続登記の準備は、並行して進められます。例えば、費用を調べながら、司法書士が土地の名義や相続人を確認する、といった進め方です。契約日や工事日程は、必要な同意や届出、登記の期限を確かめてから一緒に考えましょう。
今の段階では、何を相談するとよい？
解体前なら、見積もりを知りたいのか、契約・着工を考えているのかをお聞かせください。解体済みなら、建物滅失登記と土地の相続登記を確かめましょう。
工事と登記、今はどこから相談する？
今の状況に近い答えを選んでみてください。選ぶと次の枝が下に開き、前の答えも変えられます。
これから壊す場合と、すでに取り壊した場合を分けて確認しましょう。
相談で確認したいことの目安です。工事の可否や登記の要否を判定するものではありません。解体の相談中も相続登記の期限は別に確認し、相続放棄を考えている場合は契約や処分の前にお知らせください。
質問と相談先をまとめて読む
今の状況に近い答えを選んでみてください。選ぶと次の枝が下に開き、前の答えも変えられます。
建物の解体は もう終わっている？（これから壊す場合と、すでに取り壊した場合を分けて確認しましょう。）：これから → これから 相談したいのは？（まず費用を知りたい場合と、実際に工事を頼みたい場合で、確認することを分けてみましょう。）：見積もり
名義が変わる前でも、見積もりから相談しましょう
- 家の場所や解体したい範囲、荷物の状況を、分かる範囲でお聞かせください。相続登記がまだであることも、そのままお話しいただいて構いません。
- 現地調査で敷地に入る場合は、入ってよい権限や使っている人の状況を確認します。見積もりの相談だけで、解体への同意や契約する権限が確認済みになるわけではありません。
建物の解体は もう終わっている？（これから壊す場合と、すでに取り壊した場合を分けて確認しましょう。）：これから → これから 相談したいのは？（まず費用を知りたい場合と、実際に工事を頼みたい場合で、確認することを分けてみましょう。）：契約・着工 → 所有関係や同意は 確認できている？（登記名義だけでなく、相続人・遺言・遺産分割の内容、必要な同意、契約する権限まで確かめられているかで選びましょう。）：確認できた
契約条件と着工の準備を、続けて確認しましょう
- ご相談では、所有関係や同意をどのように確認したかも伺います。作業範囲、費用、支払い、工事日程とあわせて確かめましょう。
- 家財の処理、石綿の事前調査、必要な届出などの準備も確認します。土地の相続登記の期限や補助制度の手続きも、工事と並行して相談していきましょう。
建物の解体は もう終わっている？（これから壊す場合と、すでに取り壊した場合を分けて確認しましょう。）：これから → これから 相談したいのは？（まず費用を知りたい場合と、実際に工事を頼みたい場合で、確認することを分けてみましょう。）：契約・着工 → 所有関係や同意は 確認できている？（登記名義だけでなく、相続人・遺言・遺産分割の内容、必要な同意、契約する権限まで確かめられているかで選びましょう。）：まだ・分からない
契約の前に、所有関係と同意を一緒に確かめましょう
- 戸籍や遺言、遺産分割の内容などから、建物を誰が取得したかを司法書士が確認します。書類がそろう前でも、今分かっていることからお話しください。
- 建物が共有なら、全体の解体は原則として共有者全員の同意が必要です。反対している方がいるなど、争いがある場合の交渉は弁護士へ相談します。
建物の解体は もう終わっている？（これから壊す場合と、すでに取り壊した場合を分けて確認しましょう。）：これから → これから 相談したいのは？（まず費用を知りたい場合と、実際に工事を頼みたい場合で、確認することを分けてみましょう。）：契約・着工 → 所有関係や同意は 確認できている？（登記名義だけでなく、相続人・遺言・遺産分割の内容、必要な同意、契約する権限まで確かめられているかで選びましょう。）：相続放棄も検討
工事の契約や処分を決める前に、お話しください
- 相続放棄を考えていることも、最初にお知らせください。解体や家財の処分が放棄に影響するおそれがあるため、目的や事情を個別に確認します。
- 司法書士への相談と家庭裁判所に提出する書類の作成依頼も、この窓口でお受けします。工事の日程だけを先に決めず、必要な手続きを一緒に確かめましょう。
建物の解体は もう終わっている？（これから壊す場合と、すでに取り壊した場合を分けて確認しましょう。）：解体済み → 建物滅失登記は 申請できている？（工事が終わったことと、建物がなくなったことを登記する手続きは別です。申請の状況が分からなければ、そのままご相談ください。）：まだ・分からない
解体した時期と、滅失登記の状況を確かめましょう
- 登記された建物が滅失したときは、原則として滅失の日から1か月以内に申請が必要です。すでに取り壊している場合も、その時期と受け取った書類を、分かる範囲でお聞かせください。
- 亡くなった方名義の建物は、相続人の一人から、相続人だと分かる戸籍などを添えて滅失登記を申請できます。土地の相続登記もあわせて、必要な書類と手順を確認しましょう。
建物の解体は もう終わっている？（これから壊す場合と、すでに取り壊した場合を分けて確認しましょう。）：解体済み → 建物滅失登記は 申請できている？（工事が終わったことと、建物がなくなったことを登記する手続きは別です。申請の状況が分からなければ、そのままご相談ください。）：申請できた
土地の相続登記も、あわせて確認しましょう
- 建物滅失登記を申請しても、土地の名義は変わりません。土地を誰が取得したか、相続登記の準備はどこまで済んでいるかを伺います。
- 土地を持ち続ける場合も相続登記の期限があります。売却したいときは、相続人への登記と買主への登記をどの順に進めるかも、一緒に確認しましょう。
相談で確認したいことの目安です。工事の可否や登記の要否を判定するものではありません。解体の相談中も相続登記の期限は別に確認し、相続放棄を考えている場合は契約や処分の前にお知らせください。
この図で工事の可否や登記の要否が確定するわけではありません。相続放棄を考えている、家族に反対している人がいる、といった事情も含めてお話しください。分からない答えを無理に決めず、一緒に確認していきましょう。
契約や着工には、何を確かめる？
誰が建物を所有し、誰の同意が必要で、誰がどの権限で契約するかを確認します。相続登記の完了だけで判断せず、実際の所有関係と工事の準備を確かめましょう。
契約・着工までに一緒に確認すること
- 建物を取得した人は誰か土地と建物の登記、相続人、遺言や遺産分割の内容を確認します。相続登記が済んでいなくても、建物を一人が取得することになっている場合があります。
- 必要な人の同意があるか建物が共有なら、全体の解体には原則として共有者全員の同意が必要です。遺産の分け方が決まっていなければ、相続人の確認から一緒に進めましょう。
- 誰が契約し、費用を負担するか連絡窓口を決めただけで、全員の代理で契約できるとは限りません。立替分をどう精算するかも含め、誰が何を任されているかを確かめておきましょう。
- 着工前の条件が整っているか撤去範囲、家財の処理、石綿調査や届出、工事日程を確認します。補助制度を使いたい場合は、契約・着工前に必要な手続きも行政書士と確かめましょう。
ここに挙げたことを、相談前にすべて済ませる必要はありません。「親の名義のままで、家族ともまだ話せていない」という段階から伺います。資料が見つからないときも、必要な書類や確認方法からご案内します。
解体への同意と、契約する人の違いを確かめる共有する家の解体同意、連絡窓口、同意書・委任状について詳しく説明しています。
建物の相続登記をしてから、滅失登記をする？
亡くなった方の名義の建物を取り壊した場合、相続人の一人から建物滅失登記を申請できます。先に建物の相続登記を済ませる手順が、一律に必要なわけではありません。
建物が解体などでなくなったことを、登記に反映するのが建物滅失登記です。登記された建物が滅失したときは、原則として滅失の日から1か月以内に申請する必要があります。相続登記は誰が建物を取得したか、滅失登記は建物がなくなったことを記録する手続きです。
先に建物の相続登記をしない場合も、申請する人が相続人だと証明する書類は必要です。亡くなった方の死亡と、申請する人との相続関係を確かめられる戸籍などを添えます。どこまでの戸籍が必要かは家族関係によって異なるため、解体前から必要な書類も一緒に確認しておきましょう。
相続人の一人が滅失登記を申請できることは、その人だけで解体を決めてよいという意味ではありません。解体前の同意と、解体後の申請は分けて確かめましょう。
滅失登記に向けて、何を確認できている？
佐賀地方法務局の「不動産登記申請書提出前のチェックリスト・建物滅失」をもとに、相続した家で確認したいことを当サイト用にまとめました。分かる項目だけチェックし、書類や確認方法は説明を開いてご覧ください。
確認した項目 0 / 7
書類・確認方法を見る
登記事項証明書の所在・家屋番号などと、母屋や物置を含む実際の建物を照らし合わせます。未登記の建物には滅失登記を申請できないため、自治体への家屋滅失届について一緒に確認しましょう。増築部分などが合わない場合も、その事情をお聞かせください。
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登記された建物は、原則として滅失の日から1か月以内に申請が必要です。これから工事をする場合は、誰が申請するかも一緒に考えましょう。期限を過ぎている場合も、そのままにせず、いつ解体したかからお話しください。
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登記名義人の死亡が分かる戸籍と、申請する人が相続人であることを確かめられる戸籍などが必要です。必要な範囲は、子・配偶者・兄弟姉妹などの関係によって変わります。お手元にあるものから、一緒に確かめましょう。
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登記上の住所と本籍を結び付ける戸籍の附票などを確認します。引越しや氏名の変更がある場合も、登記名義人と亡くなった方が同じ人だと確かめられる書類を、一緒に確認しましょう。
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申請する相続人の住民票や戸籍の附票も必要です。お手元の書類が使えるか、これから何を取り寄せるかは、ご相談の際に一緒に確認しましょう。
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取り壊したことを証明する建物滅失証明書などを確認します。工事会社の印鑑証明書や代表者の資格証明書は、会社法人等番号の記載により添付を省略できる場合があります。何を受け取るか、工事とあわせて確認しましょう。
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建物の表示や連絡先などの記載と、添付書類を確かめます。代理で申請する場合は、委任した日付を記載した委任状も必要です。提出する法務局や、紙・郵送で申請する場合の準備も、申請方法に合わせてご案内します。
すべてにチェックしてから相談する必要はありません。必要な書類は個別の事情や申請方法によって変わります。まだ分からない項目も、一緒に確かめていきましょう。
チェックはこの画面だけのメモです。再読み込みすると解除されます。
滅失登記のことも、解体の相談と一緒にお話しください。申請の代理は土地家屋調査士の業務ですが、ご自身で別の窓口を探す前に、まずはこちらで工事後に必要な確認や手続きを一緒に整理しましょう。
家を壊したら、土地の相続登記もいらない？
建物を解体しても、土地の相続登記が不要になるわけではありません。土地は残るため、誰が相続したかを登記する手続きを、別に確認しましょう。
売らずに持ち続ける場合も、土地の相続登記には申請義務と期限があります。基本となる期限は、自分のために相続が始まったことと、その不動産を取得したことを知った日から3年以内です。令和6年4月1日より前に、相続が始まったことと、その土地を相続で取得したことを知っていた場合も、相続登記が済んでいなければ対象です。この場合は、原則として令和9年3月31日までに申請する必要があります。全員の期限が同じ日とは限らないので、いつ相続したか、どこまで手続きをしたかを一緒に確かめましょう。
「どうせ解体するから、登記は後で」と考えている方も、工事の時期と登記の期限をあわせて相談してみてください。解体を予定しているだけで、相続登記の期限が延びるわけではありません。建物の相続登記を先にする必要があるかも含め、今の状況に合う手順を確認していきましょう。
最初の相談では、何を伝えればよい？
家の場所と、相続登記がまだであること、今困っていることからお話しください。名義の書類や家族の合意がそろっていなくても構いません。
相続登記は司法書士、補助制度の申請は行政書士、実家や解体後の土地の売却は宅建士へ、解体とまとめてご相談・ご依頼いただけます。何を先に進めるか分からず、一人で悩んでいるなら、今の状況を一緒に確かめるところから始めましょう。
CONSULTATION
実家のことで、一人で悩んでいる方へ
実家のことが気になっていても、調べることが多く、何から手をつければよいか分からないこともありますよね。家族との話合いや書類の準備が済んでいなくても、今困っていることをそのままお話しください。
解体や片付け、相続の手続き、補助制度の申請、実家の売却まで、まずはこちらへまとめてご相談ください。ご自身で窓口を探し分け、同じ事情を何度も説明する負担を減らせるよう、必要な手続きと工事の進め方を一緒に考えます。